Kurz vor der Wohnungsübergabe stellt sich fast immer dieselbe Frage: Wie sauber muss die Wohnung sein? Viele Mieter putzen aus Unsicherheit mehr, als sie müssten, andere riskieren Streit um die Kaution. Dieser Ratgeber erklärt, was „besenrein“ bedeutet, welche Klauseln im Mietvertrag wirksam sind, was eine Reinigungsfirma kostet und wie Sie die Übergabe sauber dokumentieren.
Besenrein: der gesetzliche Normalfall
Enthält der Mietvertrag keine besondere Regelung, müssen Sie die Wohnung besenrein zurückgeben. Der Bundesgerichtshof hat das 2006 konkretisiert (Urteil vom 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05): Besenrein bedeutet, dass grobe Verschmutzungen beseitigt sind. Die Räume müssen leer, gefegt oder gesaugt und frei von Müll und eigenen Gegenständen sein. Eine gründliche Reinigung bis in jede Ecke gehört nicht dazu.
In der Praxis heißt das:
- alle Möbel, Kartons, Lampen ohne Absprache, Dübelreste in größerer Zahl und Müll entfernt
- Böden gefegt oder gesaugt, grobe Flecken aufgenommen
- Spinnweben und lose Verschmutzungen beseitigt
- Keller, Dachboden und Briefkasten geleert
- keine groben Rückstände in Küche und Bad, etwa verkrustete Herdplatten oder Essensreste im Kühlschrank
Fenster putzen, Fliesen polieren oder Heizkörper von innen reinigen müssen Sie bei besenreiner Rückgabe nicht. Viele Mieter tun es trotzdem, weil es die Übergabe entspannter macht.
Was im Mietvertrag stehen darf
Vermieter können im Vertrag eine gründlichere Reinigung vereinbaren. Ob eine Klausel wirksam ist, hängt von ihrer Formulierung ab. Die folgende Übersicht zeigt typische Fälle; im Einzelfall entscheidet der genaue Wortlaut.
| Klausel | Einschätzung |
|---|---|
| „Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben.“ | wirksam, entspricht der gesetzlichen Lage |
| „Die Wohnung ist in sauberem Zustand zurückzugeben.“ | in der Regel wirksam; verlangt mehr als besenrein, aber keine Grundreinigung durch Fachleute |
| „Der Mieter hat die Fenster zu reinigen.“ | als Einzelregelung meist wirksam |
| „Die Endreinigung ist durch eine Fachfirma durchzuführen.“ | als vorformulierte Klausel nach herrschender Meinung unwirksam, weil der Mieter selbst gleichwertig reinigen darf |
| „Der Mieter zahlt pauschal 200 Euro für die Endreinigung.“ | als Formularklausel problematisch; individuell ausgehandelt möglich |
Lesen Sie Ihren Vertrag rechtzeitig vor dem Auszug. Bei Zweifeln hilft der örtliche Mieterverein, der Mitglieder zu solchen Klauseln berät.
Grundreinigung: wann sie sinnvoll ist
Auch ohne Pflicht kann eine gründliche Reinigung sinnvoll sein. Das gilt vor allem, wenn die Wohnung bei Einzug frisch gereinigt übergeben wurde und das Übergabeprotokoll das festhält, oder wenn Sie Wert auf eine reibungslose Rückzahlung der Kaution legen. Eine Grundreinigung umfasst üblicherweise:
- Fenster innen und außen samt Rahmen und Fensterbänken
- Küche: Herd, Backofen, Dunstabzug mit Filter, Schränke innen, Spüle und Armaturen
- Bad: Fliesen, Fugen, Armaturen entkalkt, WC, Dusche, Abflüsse
- Türen, Türrahmen, Lichtschalter und Steckdosenabdeckungen
- Heizkörper außen, Sockelleisten, Böden feucht gewischt
Was eine Reinigungsfirma kostet
Reinigungsfirmen rechnen die Endreinigung meist pauschal nach Quadratmetern oder nach Stunden ab. Die Spannen hängen stark von Region und Verschmutzung ab.
| Wohnungsgröße | Endreinigung (Richtwert) | mit Fenstern und Backofen |
|---|---|---|
| bis 50 m² | 150 bis 280 Euro | 200 bis 350 Euro |
| 50 bis 80 m² | 220 bis 400 Euro | 300 bis 500 Euro |
| 80 bis 120 m² | 320 bis 550 Euro | 420 bis 700 Euro |
Umgerechnet liegen viele Angebote bei 3 bis 6 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Stundensätze bewegen sich zwischen 30 und 55 Euro. Aufschläge fallen an für starke Verschmutzung, Nikotinbeläge, Haustierhaare oder sehr kurzfristige Termine. Lassen Sie sich einen Festpreis nennen und klären Sie vorab, ob Fenster, Balkon und Keller enthalten sind.
Viele Umzugsfirmen bieten die Endreinigung als Zusatzleistung an oder arbeiten mit Reinigungsbetrieben zusammen. Das spart Abstimmung: Die Reinigung beginnt, sobald der Wagen beladen ist. Die Kosten für die Reinigung der alten Wohnung sind als haushaltsnahe Dienstleistung teilweise steuerlich absetzbar; Details stehen im Ratgeber Umzug von der Steuer absetzen.
Selbst reinigen: der richtige Ablauf
- Erst räumen, dann putzen: Reinigen Sie erst, wenn alle Möbel draußen sind. Hinter Schränken und unter Betten liegt der meiste Staub.
- Von oben nach unten: Decken und Lampen zuerst, dann Fenster und Wände, zuletzt die Böden.
- Küche und Bad einplanen: Backofen und Dunstabzug brauchen oft mehr als eine Stunde, Kalk im Bad ebenfalls.
- Reinigungsmittel und Lappen nicht einpacken, sondern in einer eigenen Kiste bis zum Schluss bereithalten.
- Zeit einrechnen: Für eine Zwei-Zimmer-Wohnung sollten Sie zu zweit vier bis sechs Stunden ansetzen.
Planen Sie die Reinigung nicht auf den Abend des Umzugstags. Wer übermüdet putzt, übersieht viel. Besser ist ein eigener Tag zwischen Auszug und Übergabe; die Umzugscheckliste zeigt, wie Sie das zeitlich einbauen.
Übergabeprotokoll und Kaution
Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Gehen Sie mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung durch alle Räume und halten Sie fest, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird. Achten Sie auf folgende Punkte:
- Formulierungen wie „Wohnung sauber übergeben“ oder „keine Mängel“ ausdrücklich aufnehmen lassen
- umstrittene Punkte als „strittig“ vermerken statt vorschnell zu unterschreiben
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung notieren
- Anzahl der übergebenen Schlüssel eintragen
- eigene Fotos jedes Raums mit Datum machen, auch vom Inneren des Backofens und der Schränke
Beanstandet der Vermieter die Reinigung, muss er Ihnen in der Regel zunächst Gelegenheit zur Nachbesserung geben, bevor er eine Firma beauftragt und die Kosten von der Kaution abzieht. Die Kaution selbst darf er für eine angemessene Prüfungszeit zurückhalten; üblich sind einige Monate, bei offener Nebenkostenabrechnung kann ein Teil länger einbehalten werden.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug die Fenster putzen?
Bei besenreiner Rückgabe nicht. Nur wenn der Mietvertrag eine wirksame Regelung zur Fensterreinigung oder zur Rückgabe in sauberem Zustand enthält, gehört das Fensterputzen dazu. Stark verschmutzte Fenster können allerdings als grobe Verschmutzung gelten.
Darf der Vermieter eine Reinigungsfirma vorschreiben?
In einem vorformulierten Mietvertrag in der Regel nicht. Sie dürfen die Wohnung selbst reinigen, solange das Ergebnis dem vereinbarten Standard entspricht. Eine individuell ausgehandelte Vereinbarung kann anders aussehen.
Was passiert, wenn der Nachmieter die Reinigung übernimmt?
Das ist möglich, sollte aber schriftlich mit Vermieter und Nachmieter festgehalten werden. Ohne Zustimmung des Vermieters bleiben Sie ihm gegenüber für den Zustand der Wohnung verantwortlich.
Umzug und Reinigung aus einer Hand
Wenn Sie die Endreinigung gleich mit dem Umzug vergeben möchten, geben Sie das bei Ihrer Anfrage an und erhalten Sie Angebote von Umzugsfirmen aus Ihrer Region. Wann Reinigung und Übergabe im Zeitplan liegen, zeigt der Umzugsfahrplan.
