Renovieren beim Auszug: Schönheitsreparaturen und was wirklich Pflicht ist

Muss ich vor dem Auszug streichen? Diese Frage beschäftigt fast jeden Mieter, und die Antwort steht selten eindeutig im Mietvertrag. Viele Renovierungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, andere gelten weiter. Dieser Ratgeber erklärt, welche Regeln es gibt, woran Sie eine unwirksame Klausel erkennen, welche Farben bei der Rückgabe gefragt sind und was ein Malerbetrieb kostet.

Die Grundregel: Renovieren ist Sache des Vermieters

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 BGB). Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen, also Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Der Vermieter darf diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen, aber nur mit einer wirksamen Klausel. Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie beim Auszug grundsätzlich nicht renovieren.

Was der Bundesgerichtshof entschieden hat

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen zwanzig Jahren eine Reihe verbreiteter Klauseln gekippt. Die wichtigsten Entscheidungen im Überblick:

Klauseltyp	Entscheidung	Folge für Mieter
Starre Fristen, etwa „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ ohne Rücksicht auf den Zustand	BGH, 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03	Übertragung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam
Renovierungspflicht bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich	BGH, 18. März 2015, VIII ZR 185/14	Klausel unwirksam, keine Renovierungspflicht
Quotenabgeltung, also anteilige Kostenbeteiligung bei Auszug vor Ablauf der Frist	BGH, 18. März 2015, VIII ZR 242/13	Klausel unwirksam, keine Zahlung
Pflicht zum Streichen in bestimmten Farben schon während der Mietzeit	ständige Rechtsprechung des BGH	Klausel in der Regel unwirksam

Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zu den Entscheidungen von 2015 finden Sie auf bundesgerichtshof.de. Wirksam bleiben dagegen in der Regel sogenannte weiche Fristen mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“, sofern die Wohnung renoviert übergeben wurde und keine andere Klausel die Regelung unwirksam macht.

Unrenoviert übernommen: was jetzt gilt

Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen und keinen angemessenen Ausgleich erhalten, etwa einen Mieterlass, müssen Sie beim Auszug in aller Regel nicht renovieren. Wichtig ist die Beweislage: Nach der Rechtsprechung muss der Mieter nachweisen, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Suchen Sie deshalb das Einzugsprotokoll und Fotos vom Einzug heraus.

Umgekehrt hat der Bundesgerichtshof 2020 entschieden, dass Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung vom Vermieter eine Renovierung verlangen können, wenn sich der Zustand während der Mietzeit wesentlich verschlechtert hat. Sie müssen sich dann aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18; Pressemitteilung).

Farbwahl bei der Rückgabe

Während der Mietzeit dürfen Sie Ihre Wände grundsätzlich in beliebigen Farben streichen. Bei der Rückgabe sieht es anders aus. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass ein Mieter Schadensersatz schuldet, wenn er eine neutral übernommene Wohnung in kräftigen Farben zurückgibt, die für viele Mietinteressenten nicht akzeptabel sind (Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 416/12). Das gilt unabhängig davon, ob die Renovierungsklausel wirksam ist.

Für die Praxis heißt das: Haben Sie Wände rot, dunkelblau oder in anderen kräftigen Tönen gestrichen, sollten Sie vor der Rückgabe wieder hell und neutral streichen. Weiß oder helle, gedeckte Töne sind die sichere Wahl. Tapeten, die Sie selbst angebracht haben, müssen Sie nicht zwingend entfernen, wenn sie in ordentlichem Zustand sind; ungewöhnliche Mustertapeten können aber zum selben Problem führen.

Was ein Malerbetrieb kostet

Müssen oder wollen Sie renovieren, stellt sich die Frage: selbst streichen oder den Maler beauftragen? Die Preise hängen von Region, Untergrund und Vorarbeiten ab.

Leistung	Richtwert Malerbetrieb
Wände und Decken streichen (Dispersionsfarbe weiß, zwei Anstriche)	8 bis 15 Euro je m² Wand- und Deckenfläche
Wände neu tapezieren mit Raufaser inklusive Anstrich	18 bis 30 Euro je m²
Heizkörper lackieren	60 bis 120 Euro je Stück
Innentür beidseitig lackieren	120 bis 250 Euro je Stück
Streichen einer 70-m²-Wohnung komplett	1.800 bis 3.500 Euro

Die Wandfläche ist etwa das Zweieinhalb- bis Dreifache der Grundfläche. Kräftige Altanstriche brauchen einen zusätzlichen Anstrich oder Sperrgrund und kosten entsprechend mehr. Lohnkosten des Malers können Sie als Handwerkerleistung anteilig von der Steuer absetzen; mehr dazu im Ratgeber Umzug von der Steuer absetzen.

Selbst streichen: fachgerecht reicht

Müssen Sie renovieren, dürfen Sie das in der Regel selbst tun. Eine Klausel, die ausschließlich einen Fachbetrieb vorschreibt, ist als Formularklausel unwirksam. Das Ergebnis muss aber fachgerecht sein: gleichmäßig deckend, ohne Streifen, Farbnasen oder Farbe auf Steckdosen, Lichtschaltern und Fußleisten. Kleben Sie sorgfältig ab, entfernen Sie Dübel und verspachteln Sie Löcher. Übliche Dübellöcher in normalem Umfang gelten als vertragsgemäßer Gebrauch, müssen aber bei einer geschuldeten Renovierung mit verschlossen werden.

Kaution und Streit um die Renovierung

Verlangt der Vermieter nach dem Auszug eine Renovierung, muss er Ihnen zunächst eine Frist zur Nachbesserung setzen, bevor er Schadensersatz fordern und mit der Kaution verrechnen kann. Prüfen Sie in diesem Fall die Klausel genau oder lassen Sie sie prüfen, etwa beim Mieterverein. Halten Sie im Übergabeprotokoll den Zustand der Wände fest und fotografieren Sie jeden Raum.

Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug streichen, wenn die Wohnung beim Einzug nicht gestrichen war?

In der Regel nicht. Eine formularmäßige Renovierungspflicht ist bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Sie müssen aber belegen können, dass die Wohnung beim Einzug unrenoviert war.

Wie erkenne ich eine starre Frist?

An festen Zeiträumen ohne Einschränkung, etwa „spätestens alle drei Jahre“ oder „mindestens alle fünf Jahre“. Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ sprechen für eine weiche und damit meist wirksame Frist.

Muss ich Dübellöcher zuspachteln?

Dübellöcher in üblichem Umfang, etwa für Regale oder Bilder, gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ohne wirksame Renovierungspflicht müssen Sie sie nicht verschließen. Sehr viele oder große Bohrlöcher, etwa in Fliesen, können anders bewertet werden.

Renovierung und Umzug planen

Viele Umzugsfirmen arbeiten mit Malerbetrieben zusammen oder vermitteln sie. Geben Sie bei Ihrer Anfrage an, dass Renovierungsarbeiten anfallen, und erhalten Sie Angebote von Umzugsfirmen aus Ihrer Region. Wann Streichen und Übergabe im Ablauf liegen, zeigt der Umzugsfahrplan.